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“龙岗标准”树立城市更新全新典范

时间:2018-09-10 来源:深圳商报

正在建设中将地铁3号线吉祥站与周边万科广场、住宅、保障房、幼儿园、学校、世贸百货、三馆一城(红立方)、龙岗区行政服务中心等相互连接,包含9座天桥,长约1200米的龙岗中心区慢行社区“风雨连廊”呼之欲出,图为慢行社区效果图。

  核心提示

  在龙岗区委区政府的正确领导下,龙岗区城市更新部门紧抓深圳东进战略和强区放权契机,秉持对人民、对历史、对未来高度负责任的态度,主动作为,认真厘清空间,谋划未来发展,以适度超前的理念规划基础设施配套,高水平谋划未来城市建设。通过践行新发展理念,充分发挥好政府“有形之手”的管控力量,合理引导市场“无形之手”的内在动力,立足“龙岗思考”,通过“龙岗实践”,摸索出一套可实施的城市更新“龙岗标准”,在存量土地开发和城市建设上“做好文章”,交好答卷。

  按照龙岗区委书记张勇调研区城市更新工作时提出的“龙岗思考”“龙岗实践”“龙岗标准”要求,区城市更新部门不断创新城市更新工作的方式方法,通过践行新发展理念,充分发挥好政府“有形之手”的管控力量,合理引导市场“无形之手”的内在动力。现在,他们已由过去的“报什么就审什么”,转变为目前“审什么才报什么”的审批模式,跳出了城市更新“就项目审项目”的惯常工作模式。

  简而言之,打造城市更新的“龙岗标准”,就是以问题为导向,围绕社会民生急需解决的短板问题,最大限度地实现公共利益的前置,通过城市更新实现龙岗产业发展空间的进一步拓展。

  近日,笔者在龙岗区城市更新局看到的是气象新,干事氛围浓郁,从局领导班子成员到各科室负责人,都精神抖擞干劲十足。他们与笔者说城市更新,话发展,谈愿景,一幅龙岗城市更新改变一座城的美丽景象在笔者眼前浮现。

  为此,笔者归纳了龙岗区城市更新工作在“龙岗标准”的指引下的几个关键词和龙岗做法:

  改商住类——城市更新项目至少提供35%以上土地移交率;

  配套学校——城市更新项目单位要在项目一期首先把配套学校建起来;

  社康中心——城市更新项目小区必须确保1000平方米的社康中心用房;

  风雨连廊——城市更新小区与公共交通场站能连必连,建风雨连廊连接最近的公交站点,建立龙岗中心区等慢行社区。

  金杯银杯不如老百姓的口碑。今年9月,龙岗区新建成开学的5所公办学校,其中4所新开学的学校,都是通过城市更新获得的独立土地。4所学校预计将为龙岗提供优质中小学公办学位9000个左右,有效地缓解了龙岗区学位紧缺的现状情况。龙岗城市更新系统上下的突出贡献,令人肃然起敬,据悉,通过城市更新让更多的孩子有书读、读好书,在深圳目前还比较鲜见。

  为解决以往城市更新片区内单元规划及建筑方案“各自为政”,导致城市空间割裂、界面不协调等问题,龙岗区强化平面空间和立体空间统筹,综合推进城市更新工作。

  “各更新项目均配备社康中心”“风雨连廊均能连接到最近的公交站台”“灯光夜景作为方案设计的审查要点之一”,通过一系列举措,实现城市更新“能连必连”,公共配套“一路绿灯”。

  加强申报项目规范和引导,向市场传递清晰的政策导向,实现由“报什么就审什么”转变为“审什么才报什么”、跳出目前城市更新“就项目审项目”的窠臼。

  立足“龙岗思考”

  解决城市发展“三个问题”


  城市更新是对一座城市的修复过程,城市更新水平的高低决定了将来的城市竞争力和可持续发展能力。龙岗区城市更新局立足“龙岗思考”,以问题为导向着力解决“三个问题”。

  (一)着力解决什么项目予以优先推进的问题。自城市更新办法实施以来,城市更新主要是自下而上的市场行为,整体来看,前期城市更新工作政府统筹力度相对较低。为此,龙岗区城市更新局总结经验,结合龙岗区实际情况,坚持强化政府统筹。该区以“东部中心、产业升级、民生优先、品质提升”作为四大优先推进策略,同时对策略作了量化和可操作性的详细规定,如优先推进列入东部中心行动方案的项目;优先推进符合重点引进产业项目标准的产业升级项目;优先推进落实公共利益用地、且土地移交率不小于35%的项目;优先推进增配15%且不小于3000平方米的保障性住房和人才住房的项目等。区城市更新局通过明确发展定位,向市场传递清晰的政策导向。

  (二)着力解决公共设施匮乏地区无人问津问题。城市更新的实施主要依靠市场力量,市场对项目推动的积极性以经济利益为导向,容易导致“挑肥拣瘦”“吃肉扔骨头”等现象。以往的城市更新项目,虽然能够满足自身及周边的配套需求,但对于轨道枢纽、综合医院等区域和城市发展紧缺的大型公共设施落实能力有限。龙岗区通过强化政府主导的大片区统筹,将法定图则规划的重要公共利益用地搬迁补偿安置责任统筹捆绑落实到各更新单元范围内,促进公共设施落到实处。

  (三)着力解决新发展理念下部分法定图则需要优化问题。在新发展理念及城市转型发展背景下,部分地区法定图则因出台时间较早而局部亟需优化,但是法定图则的修编有一系列完整的程序,不可随意修改。城市更新单元规划是优化法定图则的主要途径之一,龙岗区坚持生态、生活、生产“三生”融合理念,致力于产城融合理念,实现绿色发展和创新崛起,以城市更新单元规划为着力点,为法定图则实施搭建起路径与桥梁,推动法定图则进一步完善。

  通过“龙岗实践”

  实现城市更新“三大转变”


  龙岗区城市更新局通过“龙岗实践”,实现城市更新的“三大转变”,以强化使命担当开创城市更新新局面。

  一大转变是强化大片区统筹,建设活力宜居城市。龙岗区开展大片区科学统筹,盘活土地,通过城市更新单元规划优化法定图则,充分发挥单元规划完善公共配套,优化用地功能和布局的作用。如在统筹龙岗新生低山村更新单元中,该局充分考虑龙岗大道和龙岗河的地理条件,坚持TOD发展理念、加强公共空间可达性、营造“一河两岸”韵律城市天际线三大原则,对法定图则路网以及用地进行优化调整。项目不仅在原法定图则基础上新增一所54班九年一贯制学校,富余学位可服务于周边片区,极大地提升了片区的配套服务水平,同时打破传统商业、产业、住宅、公配等用地布局,融入“三生”(生产、生活、生态)理念,使之更加合理科学。

  再如吉华街道水径片区土地利用效率低下,城市功能与建筑形态混乱,道路交通及其市政条件极差,公共配套严重不足。该区城市更新局通过划定9个更新单元调整片区用地布局,新增5所学校,规划新增3处社区服务中心,同时打通中兴路(高架)和华龙路等主干道,激活该区域的土地价值和产业活力,提升城区品质。

  龙岗区强化空间统筹,保障城市品质提升。为解决以往城市更新片区内单元规划及建筑方案“各自为政”,导致城市空间割裂、界面不协调等问题,龙岗区强化平面空间和立体空间统筹,综合推进城市更新工作。在单元规划编制平面层面,统筹多个更新单元用地功能合理布局及公共配套设施科学配置;在城市设计立体层面,统筹多个更新单元城市设计,促进区域风格协调统一。目前,龙岗区正在主导开展龙腾工业区一平方公里城市设计概念规划研究,通过统筹单元规划与城市设计,引导该片区打造成集创新科技产业、高端商务办公、多元特色商业为一体的国际化商务中心区。

  二大转变是创新投资模式,优先建设公共设施。龙岗区通过完善片区公共配套、消除安全隐患等策略和路径,优先安排推动产城融合发展和公共利益的城市更新项目。该区坚持将公共设施用地、保障性住房等安排在项目一期先行实施,利用“飞地”模式捆绑公共利益落实。在平湖枢纽站建设中,该区优先安排地铁10号线建设用地房屋拆除工作,通过城市更新顺利拆除了平湖枢纽站关键节点简头岭统建楼;还在打通东部过境高速公路(园山西坑片区)、丹荷路与碧新路剩余关键节点、坂田环城南路等方面将发挥了重要作用。

  为保障配套同步,龙岗区率先在全市探索鼓励城市更新实施主体投资建设更新单元及周边公共设施,保证同步更新,同步配套到位,建设资金由实施主体筹集,建成后产权归政府,政府按照项目概算补贴40%。从2012年开始,龙岗区大力推动城市更新项目周边公共设施60/40建设模式,截至目前累计有42家企业投资建设了127个公共设施项目,包括4个公园、106条道路,投资估算近30.5亿元,预计节省政府资金约18.3亿元。按照该模式,2012年以来,龙岗区新建成学校(不含改、扩建)34所,新增中小学学位59400个。其中城市更新项目建成配套学校17所,新增学位33300个,提供学校及学位均超过一半。

  为提高服务质量,简化办理流程,保障城市更新专项行动土地供应任务的顺利完成,区城市更新局创新公共设施用地移交的办理手续,由依申请办理变为主动办理。在实施单位完成项目征转地手续和房产证注销后,区城市更新局立即介入,积极作为,主动预约土地接收单位和实施单位现场踏勘,大大缩短了审批流程和办文时限,提高了该事项的办理效率。自2016年12月龙岗区城市更新局成立以来,一共完成公共设施用地移交入库20宗,移交用地面积31.63公顷,为学校、道路等公共设施的落地奠定了基础。

  三大转变是优化产业布局,推动产城融合发展。龙岗区充分发挥政府在保障产业空间供给方面的统筹作用,优先推进更新方向为M1的产业升级项目和综合整治类工业区升级改造项目,落实工业区块线管理要求,提高产业类城市更新项目实施率。该区建立M1与M0功能用地混合开发新模式,与产业主管部门密切衔接,新列计划项目普通工业厂房面积不低于现状面积。该区还为创新型产业发展提供空间集聚,统筹推进产业集群城市更新项目,如天安云谷、回龙埔工业区、黄阁坑工业区、龙腾工业区等大型工改工项目。

  树立“龙岗标准”

  推动发展理念“四大更新”


  龙岗区城市更新局树立“龙岗标准”,以全新的四种发展理念谋划城市未来发展。

  一是树立超前意识。统筹土地,规划先行,坚持对土地资源整体统筹规划开发,为后期长远发展打下了基础。龙岗区探索城市更新工作实施新模式、新方法,坚持一体规划、连片开发、重点保障、产业优先,统筹城市更新项目与周边公共配套实施进度,推动改造从小地块、单一功能向大片区、多功能转变,实现土地价值的提升以及城市的可持续发展。

  二是树立新审批原则。持续落实特色计划规划审批原则,如“改商住类项目至少35%以上土地移交率”“各更新项目均配备社康中心”“风雨连廊均能连接到最近的公交站台”“灯光夜景作为方案设计的审查要点之一”等。

  三是树立新政策导向。加强申报项目规范和引导,向市场传递清晰的政策导向,实现由“报什么就审什么”转变为“审什么才报什么”、跳出目前城市更新“就项目审项目”的窠臼。

  四是树立新建筑理念。全面落实“建筑也是有生命”的理念,以加强城市设计为抓手,推动大运枢纽、双龙地铁等五大片区城市设计,着力推动精品城市更新项目,借助给予城市二次生命的契机,将各个单元打造成生产、生活、生态“三生”融合的人工生命体。

  城市更新“能连必连” 公共配套“一路绿灯”

  龙岗区城市更新局明确城市更新优先推进策略,结合历年来城市更新项目的实际土地贡献情况,对落实如学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等公共服务设施和基础设施,且土地移交率不低于35%的项目予以优先推进。

  龙岗区城市更新部门在城市设计立体层面,统筹多个更新单元城市设计,加强片区城市设计概念性规划,促进区域风格协调统一,引导城市界面层次丰富。合理组织功能流线及慢行系统设计,实现城市更新“能连必连”,提升整体开发水平,实现建筑空间、产业空间、生活休闲空间、城市公共空间和地下空间“五位一体”发展。

  打造城市空间一体化的慢行社区

  如龙岗新老西城中村改造项目以人行天桥等二层连廊形式打通内外空间,慢行系统于2017年9月完成设计方案,包含9座天桥,1200米步行长廊。慢行系统将3号线吉祥地铁站与周边的万科广场、住宅、保障房、幼儿园、学校、世贸百货、三馆一城等地块相互连接,打造空中有连廊、地下能互通的立体化慢行系统。目前,龙岗新老西城中村改造项目慢行系统建设工程已经正式动工。

  回龙埔新工业区更新单元也建有二层慢行系统,二层连廊慢行系统能有效串联回龙埔地铁站与儿童公园(暂定名),多业态布局复合功能空间高效统一。

  城市更新土地建起4所新学校

  今年7月20日,龙岗区区长戴斌列席区六届人大第十八次会议,就人大代表提出的龙岗区未来如何解决教育资源不足等问题时,戴斌坦言,解决教育发展不均衡的问题,是龙岗目前面临的一大难题,“目前,我们要求在城市更新的同时,就要有配套学校建设,并且要与楼盘同步开工建设,同步交付使用。同时,区城市更新部门在几个重点片区,如龙岗中心片区、大布吉片区以及其它的城市更新单元,都在做学校配套布局。”

  今年9月,龙岗区杨梅岗九年一贯制学校(华中师范大学附属龙园学校)、大光勘九年一贯制学校(坂田实验学校)、朱古石小学(清林径实验小学)、同乐九年一贯制学校(同心实验学校)4所学校已建设完成投入使用。这4所今年新开学的学校,都是通过城市更新获得的独立土地,其中杨梅岗九年一贯制学校、大光勘九年一贯制学校由城市更新项目投资人按60/40模式建设。龙岗区城市更新部门与教育等相关部门通力合作,主动做好前期工作,充分调研与借鉴先进地区学校建设经验,多种途径集约利用土地,通过“上延下拓”(如龙园学校12层建筑)等,增加学位供应量(较原来标准提高20%),打造与现代化、国际化创新型城市深度融合的学校建设龙岗标准。
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